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    楼市可能出现更坏的情况!人民日报刚刚发出警告
      发布时间:2018-5-10

    楼市可能出现更坏的情况!人民日报刚刚发出警告

    政商参阅 今天07:44

    最近,一些租赁型住房开始陆续入市,个别项目的“高租金”现象引起了社会广泛的争议。

    对此,今天(5.7)人民日报特地发表了一篇评论指出:若管理不当,“住”也是可以被用来炒的,届时,普通大众的“住房成本”会进一步上升。

    文章指出,房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。

    发展租赁市场,本义在于补上短板、“租购并举”,绝非为炒作者提供转场空间。

    当前,各地有关租赁的支持鼓励政策频出、各方资本力量踊跃进入,这既是租赁市场的幸事,但确实也滋生了一些风险,有些风险来自于拿不上台面的手段。

    如个别中介机构或“二房东”打着“租赁风口来了”的旗号,哄抬租金、操纵市场、人为制造紧张气氛,进而导致租金非理性上涨。

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    人民日报这篇文章的本意是提醒城市管理者在“租房时代”要提防“不良机构”哄抬租金的行为。

    不过,在笔者看起来,租房时代本就是对普通租房者的一次集体性剪羊毛。

    再说的直白些,大力发展租赁性住房最根本和直接的目的并不是为普通消费者“减负”,而是稳房价和改善城市住房环境,作为最底层的普通租房者反而还要承受为此带来的副作用——租金上涨。

    其一,大力发展租赁型住房最根本的目的在于削弱刚需们的非理性购房行为,避免源源不断的“接盘侠”产生,进而抑制房价的非理性波动。

    在房地产这条产业链中,居于金字塔顶的银行赚开发商和购房者的钱,开发商赚炒房客的钱(因炒房客是拉升房价的主力),开发商和炒房客赚接盘侠(刚需)的钱。

    这个逻辑之所以能成立,就在于开发商和炒房客呛准了刚需们终究会接盘,哪怕价格涨了不少,他们也要勒紧裤腰带买房。

    与那些炒房客们不同,刚需们买房的第一诉求,是想有一个稳定且体面的居住空间,并且能享受到相应的教育和医疗资源,房价的上涨增值倒在次要。

    所以,我们经常会听到这样的对话:

    甲:这两年房价上涨那么多,你前几年买的那套房子赚了不少吧?

    乙:涨了也没用!房子是买来住的又不卖,卖了一家人就要睡大街。

    瞧!这就是刚需们的逻辑。

    所以,刚需们也就注定了要成为开发商和炒房客们的“韭菜”。

    然而,现在大力发展的“租赁型住房”打破了这种“传导”逻辑。

    首先,租赁型住房不卖,就直接把炒房客们挤出了市场;

    其次,打通“租房”与“教育资源”的衔接,降低了刚需们因孩子教育而买房的紧迫性。

    再次,稳定且体面的居住环境,也间接抑制刚需们买房的冲动。

    一旦少了刚需——这堆底层最能燃的“柴火”,房价的“火势”势必会慢慢冷却下来。因为,没了接盘侠,开发商和炒房客再怎么折腾,也掀不起房价的大浪来。

    这也是此次国家大力发展租赁型住房的根本目的和逻辑所在。

    ▌其二,不管哪一种类型的租赁房,都将抬升“租房成本”,最终还是要普通大众来买单。

    未来市场的供应的“租赁型住房”主要有两类,一种是新建的集体性自持租赁住房;二是城中村改造,开发商或其他机构做“二房东”统一运营管理的房源。

    第一种的代表就是北京的集体性租赁型住房。

    如2017年北京成交自持住宅用地达24宗,共计86万方。这部分房子入市后,全是出租运营。

    不过,很多一二线城市租金年回报率只有1-2%,而按照正常的市场逻辑,租金回报率超过资金成本1%以上,自持运营的开发商才能有钱赚。

    回本乃至赚钱的唯一途径就是提升租金。

    所以,才有了上个月万科自持租赁项目“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的租赁条件。

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    根据某机构测算,若有1%(高于市场平均租金价1倍左右)的自持高价租赁房源入市,就能让整个城市的租金价格拉高2.3%。

    这是一个很显而易见的逻辑,如对面开发商自持小区租2万,对面私人房源才6000,这种情况下,房东肯定要涨租。

    第二种的代表就是深圳的城中村改造。

    深圳的城中村达1044个,城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达4亿平方米,占全市住房总量的49%,提供的租赁住房约占总租赁住房的70%,并居住了60%的城市人口。

    与此同时,城中村由于建筑间距小、通道窄,基础设施不足,火灾隐患种类多,而且村民自己的房屋自己出租,基本是散租的模式,每家也是自我管理,村集体难以提供统一的消防、安护等设施。

    现在为了提升居住品质,深圳允许城中村综合整治并改造成租赁住房。

    说白了,即让开发商接手城中村物业,进行统一全方位的升级改造,包括对基础设施及环境进行提升、美化公共界面、优化公共步行体验及活动空间,进行房屋界面及内部改造装修,植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。

    这个时候,开发商扮演的就是“二房东”角色,通常会与村民签署10年的合同,而且给付的价格比村民出租的价格要高。

    再加上企业的改造和装修成本,最终的租赁价格要比村民最初的租赁价格高的多,最终买单的还是“普通租房者”。

    当然,这种高成本并不是说钱白花了,至少,居住环境是大大改善了。就看租房者自己觉得值不值。

    ▌结论:

    不管是基于成本等现实考量,还是个别“二房东”的无节操,未来房租上涨将会是大概率事件。

    其实,较于房租的上涨,最可能让大家心里感到不平衡的是“房贷”。

    不管“买房”,还是“长租”,银行、开发商、购房者(租房者)的三角关系是不变的,唯一改变的就是“贷款的性质”。

    在“买房”模式下,开发商是最轻松的一个,从购房者手中套“首付”,从银行手中套“贷款”,然而闪人。

    购房者再向银行分期还款,此时,房子就相当于一只“定投基金”, 还房贷本身就是一种投资行为。

    当然,银行也不赔,银行赚了贷款利息。

    即只要房价未来是上涨的,它就是一个三方共赢。

    而在“长租”模式下,开发商也是稳赚不赔,先是将一定年限的租金收益(或10年、20年等)打包卖给银行,进行部分变现,同时还能享受未来房子的增值收益。

    银行跟上述一样,还是赚取贷款利息,只不过此时个体的贷款规模变小了。

    而对于购房者来说,此时“购房贷款”变成了“租金贷”。这个“租金贷”的好处有二,一是总金额低(较于房贷),还款压力小;二是提前锁定了租金,避免日后涨租导致租金支出增加。

    坏处也显而易见,“租金贷”是一种消费性贷款,花了也就没了。

    这也是公众对万科“10年180万租金”反应激烈的原因。

    毕竟敢花180万元人民币去租10年房子的事儿,普通大众是无论如何都做不出来的。

    所以,也就出现了一个“悖论”:如果租赁型租房不是为普通大众准备的,又怎么说服他们不买房,如果他们还是一股脑要买房,那么发展租赁住房的意义又何在?

     
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